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地王出生身娇肉贵一遇政策更易陷窘境

发布时间:2019-10-18 01:16:51 阅读: 来源:整理剂厂家

2007年9月,广州金沙洲和广州大道北涌现出多幅“地王”,随之9月底中央就出台了调控政策;2010年12月,白云新城3幅地块拍出2万元/m2的楼面地价,成为单价“地王”,而在此之前的9月底,国家已出台了“新国五条”,10月15日,广州出台限购令,但之后仍出现单价如此之高的“地王”,显然狠狠刺激了调控者的神经,直接导致了2011年2月广州市国土房管局重申进一步严格执行住房限购政策。

“地王”的集体出现,往往意味着开发商对楼市过于乐观,支撑他们乐观的前提,正是不断上涨的房价,让开发商不怕“面粉贵过面包”。然而,这正说明了楼市存在过多泡沫,因此调控政策总是出现在“地王”涌现之后,并不是一个巧合。

正如不少奥斯卡奖得主,在奥斯卡之后片酬急涨,导致一部片子相当部分投入变成了明星的片酬,也引发了观众超高的期望值。结果所谓大片却往往入不敷出,奥斯卡奖得主经常惨变“票房毒药”。因此,大牌明星和好票房已经不能画等号,而“地王”这样当时风头一时无两的项目,也同样不能与高价热卖画等号。

“地王”日子真不好过

近日,除了温家宝总理强调对于房地产一系列的调控措施,决不可有丝毫动摇外,国务院副总理李克强也强调,当前房地产市场调控已取得一定成效,但仍处于关键时期,要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施,进一步巩固调控成果。看来,“地王”们要想过回好日子,仍是遥遥无期。而经过2008年~2009年的调控,也有开发商在拿地时谨慎行事。近期万科总裁郁亮在接受记者采访时就表示将继续贯彻“不捂盘、不囤地、不当地王”的策略。从万科近两年在广州所获得的土地不难发现,万科“不当地王”不等于不拿地,而是成功以笋价获得开发区和白云新城多个大型地块,而且也在积极介入广州的城中村改造。

去年“地王价”今年未破

去年年底,在宏观调控信号已明显发出后,依然有开发商“不信邪”,勇敢地于去年年底以平均约2万元/m2的楼面地价拿下白云新城用地。据了解,这几个“地王”中,除了中海地块开始动工外,保利地块仍未有动静。但这几个“地王”的规划方案均已出炉,中海地块有望在明年年底推出。

不过,由于这几个地块的楼面地价十分高昂,其“广州单价地王”的纪录尚未被打破,之前业内也一直猜测这几个项目将会卖到至少4万元/m2。然而,在目前的市场形势下,白云新城新盘想卖4万元/m2恐怕有难度。除非明年年中之后政策有明显松动,否则从白云新城目前的氛围、配套来看,到时能否卖到3万元/m2以上都难讲。而今年9月份,万科以12.697亿元底价夺得白云大道地块,折合楼面价为13536元/m2,这与去年白云新城“地王”20000元/m2相比,万科的确捡了便宜。

为免“负利润”推迟开盘

当时“身光颈靓”的“地王”,一旦遇到政策寒风,反而有可能落得比普通地块更加窘迫的境地。

近日有报道称,南京江宁区的银城千花溪,曾是2010年4月的江宁“地王”。银城地产当时以2.88亿元拿下地块,折合楼面地价高达6449元/m2。一年之后,市场氛围急转直下,银城千花溪“吹风价”在11000~12000元/m2之间。开发商表示,按照这一价格定位,基本没有利润。尽管有业内专家认为,所谓“零利润”更多的可能是开发商的营销策略,按其定价,估计还是会有10%左右的净利润,但和一般房地产项目毛利润为40%左右相比,肯定算是很低的。而从2009年之后产生的“地王”价格看,相信不少开发商会主动推迟“地王”的开发进度,否则对于很多“面粉贵过面包”的地块来说,如果正常开卖,不仅会出现“零利润”,更可能出现“负利润”。

积极应变方能熬出头

不过,一旦“地王”熬过最困难的时期,或者能够早点抢跑,采取积极应对市场的策略,做出适合客户群的产品,也会获得不错的收获。毕竟,“地王”这块金字招牌也使项目的市场认知度明显高出周围其他产品,像以255亿元天价出让的亚运城,在2010年以3924套成为当年广州最热销的楼盘,均价为1.3万元/m2。

生不逢时“地王”开盘不再矜贵

越秀地产于2009年拿下了9块大学城地块,总建筑面积超过32万平方米,支付的总地价款达29.67亿元,平均楼面地价8263元/m2。其中,单价最高的ds1202地块,价格达9503元/m2。

今年国庆前后,越秀地产在大学城首个全新盘星汇文华推出市场,成为“拐点”意味最浓的一个指标性楼盘。今年上半年,该盘最早的吹风价为28000~30000元/m2,在9月初,市场报价变成24000~27000元/m2,国庆当天开售价仅为20000~24000元/m2。但实际售价还低,阳光家缘显示,星汇文华两栋的销售均价分别为19675元/m2和21009元/m2,这比最开始的报价几乎低了10000元/m2。

去年12月,保利竞得白云新城两地块,楼面地价分别达到19632元/m2和20605元/m2。记者在规划在线上查阅到,ab2907008-2地块修建性详细规划获得批准,正进行公示。项目将建8栋14层~21层的住宅。对于这两个天价地块项目未来的售价,保利地产相关人士接受记者采访时表示,要根据上市之时的市场情况而定。

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