2016年房价将暴跌的15城附绝密楼市崩盘时间表

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继今年8月25日，央行再次降息降准后，8月31日傍晚，楼市再出大利好。住建部、财政部、央行联合下发通知，宣布从9月1日起 “二套房”的公积金贷款首付比例降低。对于楼市来讲，大多数业内人士认为，在央行降准降息、降低首付款比例等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月尤其是下半年金九银十的成交量势必会短期反弹，金九银十已经没有什么太多的悬念，今年甚至一线城市及部分二线城市再次成为楼市“大年”。

从未来市场价格预期来看，一线城市及部分二线城市的价格在“金九十银”有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)来讲，接下来几个月势必会出现涨价的现象。

笔者不否认接下来楼市的上述变化趋势，但是，我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，“金九十银”之后的楼市怎么样？2016年以后的房地产市场怎么样？这才是今年楼市“金九十银”之后应该关心的话题。

中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息以及降低首付比例等“救 市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。今年8月底“双降”之后，虽然市场成交量价会在“金九十银”有所表现，会促使一部分城市楼市出现繁荣 景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年初爆发，届时，楼市将陷入新一轮的大萧条周期。具体来讲，有以下六大理由：

理由之一： 楼市供求基本面已基本平衡，今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续

同 策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产 市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增 速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。

从楼市大趋势来看，当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

理由之二：央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条

今年 “330新政”以来，大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

从本轮央行“双降”之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，央行“双降”之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末，也就是说，央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

因 此，在央行降准降息的政策利好“窗口期”，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”，增加“金九银 十”甚至年底最后几个月销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。

理由之三：美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义

美元加息预期强烈，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下，中国放开了外国人在国内购房的限制。笔者认为，放开外国人在国内购房的限制对国内楼市，对国内楼市去库存不会起到太大作用，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。原因很简单，全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是会选择投资价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。即使选择中国楼市进行投资，也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业，难以改变楼市大趋势。

理由之四：“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期

今年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。笔者认为，今年以来土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背 景下出现，如果今年市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方向：疯狂 之后的市场调整期。

无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，笔者认为，在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年、2013年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的“救市”为主的时期转为再度收紧，市场也将再度陷入低迷。

从历史经验来看也是如此，2009-2010年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从今年土地 市场表现来看，如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。

理由之五：楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险

去年下半年以来，尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、330新政出台、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经累计五次降息四次 降准，与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，但是，这这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会一直持续回升，不代表未来问题会越来越少。 笔者认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。

理由之六：对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力

事实上，从短期内来看，当前楼市仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变；对于房企来讲，同样仍然面临较大的去库存压力，甚至部分房企比如浙江广厦等房企选择退出房地产市场；而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。

2016年年初20个城市的房价面临暴跌

第一、北京

住宅均价：29418元/平米

环比上周：↓0.15%，环比上月：↓0.85%，同比去年：↑3.93%

第二、上海

住宅均价：27024元/平米

环比上周：↑0.05%，环比上月：↑19.20%，同比去年：↑30.37%

第三、深圳

住宅均价：25942元/平米

环比上周：↑1.56%，环比上月：↑0.33%，同比去年：↑26.48%

第四、厦门

均价：25538元/平米

环比上周：↑0.33%，环比上月：↑1.92%，同比去年：↑27.56%

第五、温州

住宅均价：20,755元/平

环比上月-0.49%

第六、三亚

住宅均价：20,017元/平

环比上月-4.01%

第七、杭州

住宅均价：20753元/平米

环比上周：↓0.1%，环比上月：↑1.29%，同比去年：↑8.80%

第八、广州

住宅均价：19265元/平米

环比上周：↑0.56%，环比上月：↑3.47%，同比去年：↑20.23%

第九、南京

住宅均价：15925元/平米

环比上周：↑0.45%，环比上月：↑26.03%，同比去年：↑39.72%

第十、天津

住宅均价：17032元/平米

环比上周：↑1.21%，环比上月：↑0.95%，同比去年：↑18.01%

第十一、宁波

住宅均价：14698元/平米

环比上周：↑0.38%，环比上月：↑1.33%，同比去年：↑0.11%

第十二、福州

住宅均价：14698元/平米

环比上周：↑0.38%，环比上月：↑1.33%，同比去年：↑0.11%

第十三、珠海

住宅均价：12899元/平米

环比上周：↑2.6%，环比上月：↑0.49%，同比去年：↑23.42%

第十四、金华

住宅均价：11,622元/平

环比上月-1.54%

第十五、台州

住宅均价：11,284元/平

环比上月+1.22%

10多年来，房子是中国最大的事。中国的房子，又是全世界最大的事之一。

在房价疯狂上涨的时期，中国楼市带动全球大宗商品价格飙升，那时澳大利亚一个铁矿的工人，年收入可以达到百万人民币。资源输出国因此经济向好，货币升值。中国经济也在楼市推动下，实现高基数下的高增长，创造了世界奇迹。

但当中国房地产出现拐点，再加上美元加息在即，大宗商品价格、海运价格不断下跌，不仅资源国家今不如昔，整个世界经济都增长乏力。

正因为中国楼市极其重要，利益巨大，因此争议也大。有些流传甚广的说法，其实就反映了房子给中国人带来的“阶层分裂”、“心态分裂”。

这些说法固然宣泄了很多人的不满，但却是不折不扣的谎言。你沉溺其中，只能让自己被时代的列车抛弃得更彻底。

1、不只房子，还有诗和远方

这是高晓松一篇文章的标题，说实话，很有煽动性，也流传很广。但遗憾的是，这句话的后果足以“杀人”。高晓松算是高干子弟，是名人，有粉丝经济支撑，据说还有家传别墅和美国绿卡，所以人家不怕没房子。

让 我跟你说说中国历史上最有资格谈论“诗和远方”的四个人吧。他们是李白、白居易、苏轼和辛弃疾。李白的想法跟高晓松差不多，他堪称中国“诗和远方第一 人”，一生不置产业、漫游天下，但常常入住达官贵人的别墅、豪宅（比如华清宫），还顺便做过两个过气宰相的倒插门孙女婿。青壮年时代生活阔绰，但晚年从夜 郎流放归来的时候，穷困潦倒、居无定所，最后客死在亲戚李阳冰家里。他死后，儿孙辈很快陷入贫困，连受教育的机会都没有。一个孙子失踪，两个孙女嫁给了农 民。

白 居易和辛弃疾是拥有豪宅的人，这两位诗人一直重视经济收入，白居易诗歌里常常晒工资单。晚年隐居东都洛阳，家在市中心（履道里），有巨大的花园，里面有 湖，整天跟樊素、小蛮这些歌姬行舟湖上。他的豪宅如果现在放在北京、上海同样的位置，弄不好价值百亿（其位置、面积大概相当于北京东单公园）。朱熹去过辛 弃疾的上饶豪宅，被其豪华的建筑、炫目的“私家文工团”所震撼，然后在给朋友的信里颇有微词。他还暗示过，辛弃疾涉嫌利用士兵走私军用物质牟利（朱熹查扣 过辛弃疾涉嫌走私的人）。

苏 轼是最旷达的诗人，但人家也一直有很强的买房置地意识。第一次贬谪到黄州，就到处看房子、看地。著名的“莫听穿林打叶声、何妨吟啸且徐行”（定风波），就 写于他去买田置地途中。稍后，在江苏宜兴购买有田宅。第二次贬谪和第三贬谪，也都有建房子的记录。其中在惠州的自建房位于白鹤岭，是相当宽敞的。

至于杜甫、陶渊明，虽然时常陷入贫困，但大多数时候都有自己的田地和住宅。否则，到哪里归田园居呢？

因此，诗与远方跟房子没有半毛钱的冲突。相反，没有房子你在哪里劈柴喂马？在哪里看春暖花开？连海子都说“我有一所房子”，虽然他真的没有。

在中国，没有房子的依托，所有的青春和爱情都如同荷叶上的露珠，随时蒸发、不留痕迹。

2、晚N年买房，省10年（20年）打拼

这是几年前的一个口号，在网上广为流传。时间是最好的裁判，我们已经不用驳斥它了。

为什么中国的房子一直不停地涨？因为我们广义货币M2的增速，一直保持在GDP的两倍。最近两三年差距降下来了，也比GDP快5个百分点。在2009年，M2一年增长了27.7%，是GDP的三倍。这是什么意思？通胀呀！

我在文章中多次分析过，刚刚过去的10多年是“印钞票时代”，货币超发推着城镇化快跑。买房子的人财富迅速增长，他会买第二套、第三套房子。没有买房子的人社会阶层下移，被时代抛弃。

现在房地产出现了拐点，国家也正准备切换进入“印股票的时代”。但这不意味着通胀没有了，真实通胀率仍然远远高于发达国家。由于信用缺失，金融资产（股票、P2P、信托、基金）在中国风险仍然巨大。因此，在有人口增长的城市里，房价仍然会不断上涨。一线城市和部分强二线城市，其中心区的住宅将日益资产化，成为全国人民的投资品。如果你生活在这样的城市，是刚需，还是要赶快买房子。

当然，人口流失地区的中小城市，房价很难跑过通胀，因为房子严重过剩了。

3、又到卖房炒股时

这是今年流行的一个口号。估计到现在，很多散户股民都已经陷入了亏损。如果他生活在一线城市，真的卖房炒股了，现在跳楼的心都有了。

我在此前的文章中分析过，中国即将进入“印股票时代”，中国人的资产配置将发生逆转，房子占比将下降。但前提是改革获得成功，真正建立市场经济、法治社会。否则，房子对普通百姓来说仍然是最安全的资产。

如果你要卖房买股，卖的房子应该是郊区、新区的，很难出租、居住的房子。买的“股”不是二级市场里被炒高的股票，而是比较原始的股权。当然，这些股权同样风险很大。万一这类创业企业破产了呢？

4、B城居住，A城工作

东莞居住，深圳工作；苏州居住，上海工作；廊坊居住，北京工作。很多房地产商都为我们勾画过这种蓝图。他们还告诉你，节省的房价，足够买两部车。但他们没有告诉你，两部车的养车成本是多少，你在路上的耗费的青春价值多少，当房价上涨时，A城的房价涨幅是如何远远超过B城的。

正常情况下，我们还是别做这种选择。因为你的生活会变得很狼狈，漫长的通勤时间，会让你如同生活在地狱里。

5、房产税将大幅降低房价

这是最近两年流行的看法，持这种看法的人，他们的潜意识是：政府随时想摧毁楼市，摧毁原有的价格体系。所以，他们基本上幼稚、无脑。

任何一个政府都不会跟房地产作对，楼市不仅仅是大多数民众的资产所在，还是全社会资产所在。银行贷款的抵押物，大部分是土地和房屋。摧毁房价，就是摧毁金融体系，就是找死。没有一个政府会蠢到这种程度。相反，他们需要房地产欣欣向荣，然后在这个过程中获得稳定的税收。

如今，大部分中小城市的政府，最大的愿望是人民多买房子。有的地方已经在减免税费，甚至给予财政补贴。所以，未来房产税肯定是温柔的税种。但一线城市的税率可能会略高一些。美国、英国早就征收房产税了，纽约、洛杉矶、伦敦的房价不还是不断创出新高了吗？

小结：

常常有读者向我咨询买房问题。对于刚需，我的回答永远是：当然要买，如果经济条件允许，这个周末就去买！

两三年内看，你也许会买贵。但10年、20年之后，你就会发现这点差价没有多少意义。关键问题是，你买了没有。

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