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外滩地王浮沉证大叫卖声中的退出博弈米保

发布时间:2019-11-22 17:31:41 阅读: 来源:整理剂厂家

外滩地王浮沉 证大叫卖声中的退出博弈

外滩百亿地王易主风波才告一段落,一则关于证大拟出售该项目35%股权的消息,再次将其推向舆论的风口浪尖。12月15日,有媒体报

外滩百亿地王易主风波才告一段落,一则关于证大拟出售该项目35%股权的消息,再次将其推向舆论的风口浪尖。

12月15日,有媒体报道称,上海证大与SOHO中国已于月初签订了外滩地王股权转让的谅解备忘录。根据协议,证大房产和磐石以38亿元的总价,分别将35%和5%的股权转让给SOHO中国,交易会在本周予以确认。

对此,上海证大于12月19日晚间发布公告称,若干名独立第三方曾与该公司接洽,并已就上述项目进行初步商讨,但证大并无订立任何协议或安排。

外滩地王沉浮

地处上海“百年外滩”的末端(南端),外滩国际金融服务中心8-1地块在去年2月开标之时就已吸引了众多关注。

资料显示,外滩国际金融服务中心8-1地块为商业、金融、办公、文化综合用地,总建筑面积可达到37万平方米,包括27万平方米的地上建筑面积和10万平方米的地下面积,建筑限高180米。

整幅地块的商办楼宇比例将占到70%,其余30%为商业、酒店及文化娱乐设施。

据了解,该地块在发布预告时有超过20多家境内外知名房企进行过洽谈,最终只有4家企业通过预申请。经过近9个小时的鏖战,手头现金仅10多亿的证大以92.2亿元总价将该地块收归囊中,折合楼面地价34148元/平方米。如此“以小搏大”的尝试引起业内质疑不断。

当时,证大集团董事长戴志康的态度则是:“以候补身份拿到地块很意外,但是价格仍在接受的范围之内。”他续称,要将这一项目打造成证大集团擅长的艺术类地标性建筑。

然而,事情的发展并非如戴志康表述得这么乐观。

去年曾有报道称,由于证大方面无法按期支付土地出让金,外滩地王将被收回。

对此,戴志康曾表示,该项目的土地款余款于2010年10月29日付清,剩下土地出让合同等相关事宜,均按照与政府约定的时间表进行。初步预计,外滩地王项目总投资达150亿元,按规划最迟2011年6月开工,2014年底完工。

但是拿地以来,设计方案经过多轮调整和上报,始终没有向外界公布最终定案,直至今年11月才有消息。

今年11月2日,证大外滩地王开始出现变数。证大和复星国际当日同时发布公告称,海之门与上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司(持有外滩8-1地块)签约,前者以现金95.7亿元收购后者所有股权及负债。而海之门由证大、复地、绿城及磐石共同成立,四方股权比例分别为50%、30%、10%和10%。

至此,复星国际接管证大所持海之门股权,控股50%成为“外滩国际金融服务中心”的最大拥有者,证大沦为二股东握有35%股权,绿城及磐石投资分别占10%及5%的股权。

而今,证大计划完全退出外滩地王项目,似乎已为“蛇吞象”的故事写好了结局。

证大退出的博弈

对于证大这段“蛇吞象”的故事,有业内人士认为,主要还是政策变化造成的。

上海同策研究咨询机构研究总监张宏伟指出,最大的原因是8月底上海颁布的限贷政策。根据这一政策,商业地产项目只有在完全竣工后,才能办理个人按揭贷款,缺钱开发或引来更大风险。

“证大的商用物业都是持有的,包括喜马拉雅等,手中没有马上产生大量现金流的项目。” 量奥商业地产集团执行董事梁金野则如是表示,对于阶段性的调整来讲,现金流比利润更重要。

资料显示,截至6月30日,证大营业额及利润主要来自上海五道口金融中心、立方大厦办公楼、海南证大国际金融中心办公楼、九间堂别墅以及交付长春、吉林、海门及成都的住宅物业。

在上海,目前除了外滩地王项目外,证大只有位于青浦朱家角的一个项目在建,外地成都、廊坊、海南等项目亦仍在建。而去年底,证大耗资30亿元,花了10年时间打造的喜马拉雅中心面世,但其投资回报周期过长也为外界所诟病。

研究人士表示,一般五星级酒店前几年都会亏损,尤其是外滩地王项目,对于资金的要求非常高,至少10年以上才能有所回报。

该研究人士续指,持有物业虽然资产值钱,但沉淀资金过大很难变现,建成两年内还要还开发贷款。外滩项目本身建设周期就很长,设计、运营等前期管理费用又高,预计也要15-20年才能收回成本。因此,证大的资金压力还是很大的,此次出售也在情理之中。

证大迫于资金压力选择退出,就一定会引入新的合作方,各方的角色分配亦会成为该项目新的关注点。

雅仕铂(亚洲)有限公司总裁杨咏诗在接受媒体采访时曾表示,虽然复星国际成为大股东,但目前项目还是证大负责操作,不过最终决策权还是在复星。

另有知情人士透露,外滩项目已经按时开工,实际由海之门公司董事会在负责,财务总监来自复星,“郭广昌都还常常亲自过问”。

“SOHO中国如果进入,那么能否取得项目的主导权呢?”上海业内有关人士如此表示。

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